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房屋買賣:警惕四類中介陷阱
發(fā)表時間:2016-07-25   來源:最高人民法院

  隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和國家宏觀調(diào)控政策的演變,房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)蓬勃發(fā)展,經(jīng)紀機構(gòu)在房屋交易市場中發(fā)揮著越來越重要的作用,但也呈現(xiàn)出中介機構(gòu)參與房屋買賣居間合同糾紛案件不斷上升,以及造成案件越來越復(fù)雜的局面。

  據(jù)北京市第三中級人民法院統(tǒng)計,自2013年8月該院正式受案以來至今已審理涉及房屋買賣居間合同糾紛案件118件,占全部居間類合同糾紛的76.62%,涉案標的約2000萬元,涉及北京多家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。

  典型案例1:虛假宣傳學(xué)區(qū)房不應(yīng)給付中介費

  雷某為解決子女上學(xué)問題,欲購買一套學(xué)區(qū)房。某中介公司遂向雷某宣傳推薦楊某的房子屬于“學(xué)區(qū)房”,并口頭承諾可以上某個學(xué)校。雷某聽信中介公司的宣傳,與楊某簽訂了買賣合同。房屋過戶后,雷某發(fā)現(xiàn)該房并非學(xué)區(qū)房,而是緊鄰學(xué)區(qū)房的房子,遂拒絕向中介公司支付居間費,中介公司將雷某訴至法院。

  法院審理認為,中介公司未履行如實告知的義務(wù),向購房人作虛假宣傳,導(dǎo)致其提供的居間服務(wù)有瑕疵致使合同目的無法實現(xiàn),故雷某不應(yīng)向其支付中介費。

  ■法官說法

  本案中,雷某對于購買房屋存在著特定需求,中介公司在明知的情況下,為獲取高額中介費,利用雷某難以判斷房屋真實情況的弱勢地位,將緊鄰學(xué)區(qū)房的非學(xué)區(qū)房進行虛假宣傳,刻意隱瞞真實情況,并作出可以上學(xué)的虛假承諾,使得雷某在不知情、被欺騙的情況下簽訂合同并履行。合同法第四百二十五條規(guī)定,居間人負有如實報告的義務(wù)。根據(jù)該規(guī)定,居間人不得隱瞞有關(guān)的重要事實、不得提供虛假情況,否則,如損害委托人利益的,則不得要求支付報酬。因此,中介公司對其虛假宣傳、虛假承諾的違約行為應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

  典型案例2:未盡審查義務(wù) 賠償相應(yīng)損失

  2012年,方某在中介公司的居間下與案外人李某簽訂房屋買賣合同,以420萬元的價格購買了一套房屋。中介公司在未向方某出示《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》的情況下,即讓方某簽署了《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》,中介公司也沒有核實李某的真實身份信息。合同簽訂后,該房屋進行了三次網(wǎng)簽,中介公司均未到房屋管理局進行房屋權(quán)屬信息的查詢工作,方某亦陸續(xù)向李某支付了購房款393萬元。在第三次網(wǎng)簽完畢房屋尚未過戶前,方某得知所購房屋已在辦理第二次網(wǎng)簽前,被李某抵押給銀行用以貸款463萬元。至此,方某無法取得該房屋的所有權(quán)。因李某已因詐騙罪被判處無期徒刑,方某亦無法全部收回已支付的款項。故方某將中介公司訴至法院,要求賠償損失300萬元。

  法院最終判決中介公司賠償方某損失120萬元。

  ■法官說法

  在司法實踐中,中介機構(gòu)通常具備從事居間服務(wù)的專業(yè)知識,掌握獲取、審查相關(guān)信息真實性的能力。因此,在委托人提供報酬的前提下,要求中介機構(gòu)盡到謹慎、合理審查義務(wù)不僅體現(xiàn)民法中法律主體地位平等、權(quán)利義務(wù)對等的要義,也是對房屋交易安全性、穩(wěn)定性的保障。在房屋買賣過程中,中介機構(gòu)的合理審查義務(wù)對象主要包括對房屋買賣產(chǎn)生交易選擇影響的事項及商業(yè)信息等。如房屋所有權(quán)權(quán)屬是否明晰、是否設(shè)立抵押、是否“滿五唯一”(“滿五”指房產(chǎn)證從出證開始計算,時間滿五年或超過五年;“唯一”指業(yè)主在該省份內(nèi),登記在國土局系統(tǒng)里的只有這一套房子。通常情況下,滿足“滿五唯一”條件的房子可免房子的個稅和營業(yè)稅)等。因此,本案的中介公司未對李某身份信息、房屋權(quán)屬信息等進行審查,未履行對方某的真實信息報告義務(wù),致使方某不能獲得房屋所有權(quán),已構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

  典型案例3:承諾辦理購房資格 騙購房人簽訂合同

  買房人滕某與售房人王某及某經(jīng)紀公司簽訂居間合同。當(dāng)日,滕某給付中介費5萬元,與王某簽訂《房屋買賣合同》并給付王某定金5萬元。由于滕某系非京籍的外地人,不具備購房資格,房屋未完成網(wǎng)簽等手續(xù)。之后,王某與滕某自行協(xié)商解除買賣合同,王某已收取的定金不予退還。滕某認為,導(dǎo)致其損失5萬元中介費及5萬元定金的責(zé)任在某經(jīng)紀公司,遂起訴要求某經(jīng)紀公司返還5萬元中介費并承擔(dān)相應(yīng)損失。

  法院認為,某經(jīng)紀公司未向委托人如實報告訂立合同的有關(guān)事項,違反了忠實居間義務(wù),應(yīng)當(dāng)退還其已收取的居間費。故依法判決解除居間合同,某經(jīng)紀公司返還滕某中介費5萬元并賠償定金損失2.5萬元。

  ■法官說法

  在本案中,中介公司在明知買受人是外地人,并不具備購房資格的情況下,虛假承諾可以辦理購房資格,使得滕某輕信并與王某簽訂房屋買賣合同,最終因無購房資格而導(dǎo)致合同不能履行。法官提醒廣大購房者,在與中介公司訂立居間合同過程中,務(wù)必保持冷靜和清醒,不要輕信口頭承諾而草率地作出決定,而是要認真閱讀自己簽署的合同文本等相關(guān)文件,盡量將中介公司的口頭承諾落實到書面合同中,重視對書證或視聽資料的采集,切實維護自身利益。

  典型案例4:未審查“滿五唯一” 中介公司有重大過失

  2013年5月6日,某經(jīng)紀公司與章某簽訂居間合同。同日,在經(jīng)紀公司的居間下,章某與石某簽訂房屋買賣合同及補充協(xié)議,約定買賣的房屋應(yīng)滿足“滿五唯一”的條件,某經(jīng)紀公司未在該補充協(xié)議上簽字蓋章。之后,某經(jīng)紀公司認為其居間服務(wù)已經(jīng)完成,以章某未給付中介費為由將章某訴至法院。章某則辯稱某經(jīng)紀公司提供的房源并非“滿五唯一”,某經(jīng)紀公司對此未盡審查義務(wù),提供房屋信息有誤,不同意給付中介費。

  法院認為,某經(jīng)紀公司有重大過失,其對房屋是否“滿五唯一”未盡到審查核實義務(wù)。最終判決駁回了某經(jīng)紀公司的訴訟請求。

  ■法官說法

  根據(jù)合同法第四百二十七條規(guī)定,未促成合同成立的,居間人不得要求支付報酬。在司法實踐中,買受人一般會簽兩份合同,分別是與出賣人之間的買賣合同,以及與中介公司的居間服務(wù)合同。本案中,表面上看,章某與石某的房屋買賣合同的簽訂標志著某經(jīng)紀公司居間義務(wù)完成,但事實上,由于中介公司提供的房源信息并非章某要求的“滿五唯一”房型,致使章某在被欺騙的情況下與石某簽訂合同,并不符合章某的真實意思表示,房屋買賣合同效力本身具有瑕疵。故中介公司作為信息提供方,未促成合同成立,不得要求支付中介費。

  典型案例5:中介“一房二賣” 損害購房人權(quán)益

  李某在某經(jīng)紀公司的居間服務(wù)下,與售房人簽訂房屋買賣合同并給付了定金。在辦理相關(guān)手續(xù)時,某經(jīng)紀公司告知李某房管局要求審查相關(guān)資質(zhì)。因搜集相關(guān)資料,李某未按約定的付款時間交納購房款。在李某提出欲與售房人協(xié)商時,某經(jīng)紀公司承諾由經(jīng)紀公司負責(zé)協(xié)調(diào),并要求李某不要與售房人直接聯(lián)系。在李某辦好相關(guān)手續(xù),交納了中介費、手續(xù)費后,售房人要求漲價,拒絕按原價履行買賣合同。在雙方爭執(zhí)期間,某經(jīng)紀公司又促成售房人將涉訴房屋賣給其他人并已過戶。

  最終,法院判決某經(jīng)紀公司返還李某中介費及代辦過戶費并賠償相應(yīng)損失。

  ■法官說法

  根據(jù)我國物權(quán)法規(guī)定,禁止一房二賣,所有權(quán)只能歸屬一方。結(jié)合合同法第四百二十五條、第四百二十七條的規(guī)定,在房屋買賣交易過程中,作為居間方的中介公司必須履行忠實義務(wù),必須符合誠實信用原則,否則造成房屋買賣合同效力瑕疵不能履行的,不能獲得報酬,并承擔(dān)損害賠償責(zé)任。因此,本案中,中介公司一房二賣追逐利益最大化的行為,本質(zhì)上仍然是違背了如實報告義務(wù)、忠實勤勉義務(wù),且其故意阻斷買賣雙方聯(lián)系的行為本身也存在惡意,具有主觀過錯。

  ■司法觀察

  中介居間服務(wù)存五大問題

  涉房屋買賣居間合同糾紛近幾年呈現(xiàn)高發(fā)、復(fù)雜、多元化的態(tài)勢,究其原因,除因二手房交易的部分當(dāng)事人違背誠實信用原則外,中介公司在提供居間服務(wù)過程中存在的一些不規(guī)范甚至違法違規(guī)等行為是這類糾紛產(chǎn)生的重要根源。北京市第三中級人民法院通過對118件涉房屋買賣居間合同糾紛案件調(diào)研,總結(jié)中介公司在居間過程中存在五大問題:

  第一,虛假宣傳和虛假承諾。部分中介公司為促成締約賺取傭金,故意針對購房人的需求作虛假宣傳和虛假承諾,誘使購房人簽訂買賣合同。如將靠近學(xué)區(qū)的房屋作為學(xué)區(qū)房宣傳并口頭承諾購房人可以上學(xué),將不符合“滿五唯一”條件的房屋說成“滿五唯一”,對不具備購房資格的購房人,承諾可以幫助其解決購房資格等。

  第二,故意隱瞞房屋重要情況。為促成買賣合同的簽訂,部分中介公司經(jīng)常會故意向購房人隱瞞房屋的重要情況,使購房人在違背真實意思表示的情況下錯誤地簽訂合同。如經(jīng)紀公司隱瞞交易房屋已辦理抵押的事實,隱瞞房齡和房屋的性質(zhì),隱瞞發(fā)生過火災(zāi)或“兇宅”等情況。

  第三,故意欺騙交易當(dāng)事人。為利益的最大化,部分中介公司不惜損害交易雙方當(dāng)事人的權(quán)益。如為取得更高額的中介費,在買賣雙方履行合同過程中,中介公司又為售房人提供了二次居間服務(wù)并簽訂購房合同,致使出現(xiàn)“一房二賣”的情況。又如,中介公司為了簽訂居間合同,在售房人不知情的情況下,為售房人夫妻辦理假離婚并偽造離婚證,欺騙購房人能夠規(guī)避20%的差額稅費等。

  第四,未充分履行審核義務(wù)。房產(chǎn)買賣居間合同關(guān)系中,中介公司需要提供準確的房源交易信息。部分中介公司并未盡到審核義務(wù)。如個別售房人在出售房屋時提供虛假材料,而中介公司在對售房人出示的身份證明、房屋權(quán)屬狀態(tài)等未經(jīng)核實的情況下即將房屋掛牌交易,致使許多不具備交易條件的房屋混入市場,影響交易安全,甚至為犯罪分子以售房作為手段實施合同詐騙提供了平臺。

  第五,未盡到提示義務(wù)。房屋買賣過程中,部分中介公司往往采用格式合同,同時,對減輕或免除中介公司主要合同義務(wù)的條款往往未進行加粗或加黑,亦未向交易雙方進行充分的提示和告知。

  ■法官提醒

  購房當(dāng)心中介四類陷阱

  北京三中院法官指出,作為中介市場的重要消費主體,消費者應(yīng)提高自己的法律意識,提高對中介機構(gòu)“陷阱”的識別能力。

  陷阱一:中介公司將《買賣合同》與《居間合同》合二為一。一般情況下,居間活動中應(yīng)存在兩個獨立合同,一個是中介公司與委托人的居間合同,一個是購房人與售房人的買賣合同?,F(xiàn)實中,中介公司為確保自身利益的實現(xiàn),故意提供一個《買賣居間合同》,將《買賣合同》與《居間合同》合二為一,當(dāng)購房人簽訂居間合同時,因居間合同中還有買賣合同的內(nèi)容,從法律上講,居間人的居間義務(wù)已經(jīng)完成,然而客觀上買賣合同的內(nèi)容只是初步意向,中介公司為購房人承諾的許多義務(wù)并沒有實際履行,一旦發(fā)生糾紛,購房人很難維護自身權(quán)益。

  陷阱二:中介公司故意不履行解釋居間報酬所對應(yīng)的具體含義的義務(wù)。根據(jù)合同法的規(guī)定,居間義務(wù)完成的標志就是買賣合同的簽訂,房屋過戶屬于買賣合同的履行,因此不是居間合同的義務(wù)。大部分購房人對該法律專業(yè)問題存在認識誤區(qū),認為辦理過戶是中介公司的居間義務(wù)。而中介公司利用購房人的這一認識誤區(qū),在簽訂合同時,約定居間報酬不包括網(wǎng)簽與房屋過戶的費用,但并不予以解釋說明,導(dǎo)致一旦房屋買賣交易未能完成時,購房者要求中介公司承擔(dān)責(zé)任的主張往往難以得到支持。

  陷阱三:中介公司故意以口頭形式作出部分承諾。為促使購房人簽訂買賣合同賺取高額中介費,中介公司會對購房人作出許多承諾,如保證過戶、幫助融資貸款、沒有購房資格的幫助辦理購房資格等。但在簽訂書面合同時,中介公司則會以合同是建委制定的格式合同不能隨便更改為由,未將上述承諾落實到合同中。發(fā)生糾紛時,中介公司往往否認其曾作過承諾,購房人也無法提供有力證據(jù)予以證明。

  陷阱四:中介公司誘使購房人簽訂規(guī)避中介公司責(zé)任與風(fēng)險的文件。居間過程中,中介公司會讓購房人簽訂許多規(guī)避中介公司法定義務(wù)或減輕、免除中介公司責(zé)任與風(fēng)險的文件。當(dāng)購房人產(chǎn)生疑問時,中介公司則稱上述文件沒有實際意義,僅是公司內(nèi)部要求,不影響購房人的權(quán)利等來誤導(dǎo)購房人。糾紛發(fā)生后,中介公司往往會用這些有購房人簽字的文件逃避其法律責(zé)任,而購房者則很難維權(quán)。

  為此,法官特別提醒交易當(dāng)事人,在房屋買賣過程中應(yīng)注意查看經(jīng)紀公司是否有合法的房屋經(jīng)紀資質(zhì);充分了解房屋建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位、房屋歷史、權(quán)屬情況、共有情況等詳細信息;認真閱讀合同條款謹慎簽約,必要時咨詢律師;在付款時盡量選擇通過第三方資金監(jiān)管方式進行;交易過程中強化風(fēng)險意識及證據(jù)意識,注意收集發(fā)票、收據(jù)等相關(guān)材料,糾紛發(fā)生后要注意保存證據(jù),比如錄音、視頻資料等。(宋毅 周熙娜 苗振躍)

責(zé)任編輯:王小偉
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