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　　可憐天下父母心。為了給兒子創(chuàng)造一個良好的教育環(huán)境，家住郊區(qū)的徐先生本想為兒子在市區(qū)買套學區(qū)房，未想賣家在拿到首付款后，卻將本應用于辦理該套房屋抵押注銷手續(xù)的錢款揮霍一空?？粗苓叿績r蹭蹭飛漲，遲遲未能辦理房產交易、拿房入住的徐先生選擇了向上海市虹口區(qū)法院求助。最終，在虹口區(qū)法院執(zhí)行法官的主持調解下，徐先生、賣家與抵押權人三方順利達成了和解，徐先生也在不久之后成功入住了新房。

　　看上學區(qū)房 支付首付款欲除抵押

　　家住本市郊區(qū)的徐先生中年得子，對兒子格外寶貝的他，早早便張羅著購買一套毗鄰學校的市區(qū)房屋。經數(shù)番奔波與反復比較，徐先生最終看中了一套位于虹口區(qū)的房屋。

　　在與賣家溝通中，徐先生發(fā)現(xiàn)該套房屋上設有220萬余元的抵押。優(yōu)質的房源條件讓徐先生十分心動，盡管存在風險，經過一番思量之后，徐先生最終還是下定決心與房屋的主人孫先生簽訂了房屋買賣合同，雙方約定房屋總房價為340萬元。雙方還約定，若合同最終未能履行，違約方應按照總價款的20%向守約方支付違約金。合同簽訂后，徐先生向孫先生先行支付了首期房款220萬元。為保險起見，徐先生指定該筆房款是由孫先生用于滌除房屋上的抵押權。

　　一切準備妥當，徐先生滿心歡喜地籌備著搬家入住。然而事與愿違，臨近交房時，尚沉浸在喜悅之中的徐先生卻突然被告知需延期一個月。雖然內心存有疑慮，但是在賣家孫先生反復表態(tài)愿意將總房價降低10萬元作為補償?shù)那闆r下，徐先生也就表示了認可。　

拿錢不辦事 被訴要求還錢并賠償

　　本以為是吃下了定心丸，然而接下來的發(fā)生事情卻使情況急轉直下。在與孫先生之后的多次聯(lián)系中，徐先生發(fā)現(xiàn)對方的手機一直處于關機狀態(tài)，上門尋找也總因家中無人而無功而返，難得打通一次電話卻又被告知交房日期需再推遲三個月。徐先生越想越不對勁，于是他決定暗暗調查，結果發(fā)現(xiàn)房產交易中心出示的材料顯示該房屋上仍有抵押權，這也就意味著自己先前交付的首期房款根本就沒用于辦理抵押注銷手續(xù)。徐先生怒不可遏，經多方打探，總算堵到了孫先生，孫先生雖自認違約，卻也兩手一攤，表示無錢還款。

　　一而再再而三被觸及底線，憤怒的徐先生向虹口區(qū)法院提起訴訟，要求解除雙方的房產買賣合同，孫先生歸還首期房款并支付違約金共計288萬元。虹口區(qū)法院經審理，判決支持了徐先生的請求。判決生效后，徐先生始終未等到孫先生主動履行義務，于是他再次來到虹口區(qū)法院申請了強制執(zhí)行。

　　在執(zhí)行階段，經對孫先生名下財產進行調查，執(zhí)行法官發(fā)現(xiàn)，孫先生除該套房產外并無其他可供執(zhí)行的財產。對此，執(zhí)行法官轉而對孫先生近一年來的行蹤進行了調查，發(fā)現(xiàn)孫先生在某一階段，曾頻繁地往來澳門。因孫先生一直拖延履行合同，執(zhí)行法官在約談孫先生的過程中，要求其對220萬元房款去向及近階段行蹤進行解釋，但孫先生始終拒絕回答。對此，綜合上述調查情況，執(zhí)行法官也大致分析出了徐先生先前交付的首期房款去向。因為無法查詢到其他財產，執(zhí)行法官便查封了孫先生的房屋，準備啟動房屋評估、拍賣程序。

　　約三方和談　執(zhí)行法官巧解連環(huán)套

　　此時距徐先生最初開始籌備購房已一年有余，面對一天一變樣的上海房價，徐先生是看在眼里急在心里。同時，徐先生心里也明白，房屋一旦被拍賣，除去之前的抵押債權和利息，自己最終能拿到手的錢款所剩無多，指望著這筆錢再去買到像這樣的優(yōu)質學區(qū)房幾乎沒有可能。于是，坐立不安的徐先生主動找到了執(zhí)行法官，他表示愿意再拿出一部分錢幫助滌除抵押債權，希望法院能夠幫助做工作，圓自己的“買房夢”，同時在后續(xù)執(zhí)行過程中，也希望法院一旦發(fā)現(xiàn)孫先生相關財產線索后，能夠繼續(xù)執(zhí)行下去。

　　了解徐先生的遭遇后，執(zhí)行法官很是同情。對于案件本身而言，將拍賣房屋所得款項除去抵押債權剩余部分支付給徐先生就可以了結本案，但對于徐先生而言，卻很難承受因時間拖延導致再次購房成本的上升，或許約談三方是個破題的好辦法。于是，執(zhí)行法官將徐先生的想法告知了孫先生，深感愧疚的孫先生對此表示了認同。眼見方案進展已初見眉目，執(zhí)行法官趁熱打鐵，撥通了抵押權人的電話，經過一番解釋，抵押權人同意與徐先生、孫先生一起來院協(xié)商此事。

　　憂心忡忡的徐先生一碰頭就向抵押權人述說了自己的不幸，言語間充滿了無奈與迷茫，作為受害一方，他希望與抵押權人商量歸還抵押債權的數(shù)目和日期。聽了徐先生的講述與執(zhí)行法官對執(zhí)行方案的解釋，抵押權人也了解了個中情況。鑒于徐先生的不幸遭遇，抵押權人表示愿意作出讓步，放棄債權的利息部分。在旁的孫先生則當場作出承諾，事后愿意積極配合徐先生對房屋進行過戶。最終，在執(zhí)行法官的主持下，三方達成了和解協(xié)議，就具體需要履行的金額和時間做出了詳細的約定。歷經折騰的徐先生也在不久之后，成功入住了夢寐以求的新房。　　

    法官說案

　　虹口區(qū)法院執(zhí)行法官分析，本案的成功執(zhí)結是通過協(xié)調申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人和抵押權人，最終促成三方達成執(zhí)行和解協(xié)議。在執(zhí)行中，當被執(zhí)行人名下財產不足以完全履行義務時，當事人在不違背法律禁止性規(guī)定的前提下，可以對如何履行生效法律文書確定的義務進行自愿協(xié)商，如對履行期限進行寬延，或當事人之間達成以物抵債等方式來改變履行方式。當事人如果自行達成和解，通常需要簽訂書面協(xié)議，如沒有書面協(xié)議，執(zhí)行法官會將和解協(xié)議的內容記入筆錄，并由各方簽名或者蓋章。協(xié)議簽訂后，一方當事人不履行或不完全履行和解協(xié)議的，對方當事人可以向法院申請，恢復對原生效法律文書的執(zhí)行，但和解協(xié)議已經履行的部分將會被扣除。需提醒的是，和解協(xié)議一旦履行完畢，法院將不再恢復執(zhí)行。